Déclaration préalable ou permis de construire : quelle formalité ?.

Déclaration préalable ou permis de construire : utiliser le simulateur

Le choix entre déclaration préalable ou permis de construire dépend de la nature du projet, de la surface créée et de la situation du terrain. Renseignez le type de projet, la surface créée, la zone (urbaine d’un PLU ou non), la surface de plancher existante pour une extension et l’éventuel secteur protégé. Le simulateur affiche la formalité indicative, la surface totale après travaux et l’obligation ou non de recourir à un architecte.

Quelle surface compte pour le permis de construire ?

On retient la surface créée, c’est-à-dire la plus grande des deux valeurs entre l’emprise au sol et la surface de plancher. Une surélévation crée de la surface de plancher sans emprise nouvelle ; un garage crée de l’emprise mais pas de surface de plancher, puisque le stationnement en est déduit. Pour obtenir ces chiffres, utilisez le calcul de la surface de plancher et le calcul de l’emprise au sol.

Pour une extension, on calcule ensuite surface totale = surface existante + surface créée, à comparer au seuil de 150 m².

Exemple : extension de 30 m² en zone urbaine

Valeurs par défaut : extension de 30 m², terrain en zone U d’un PLU, maison existante de 110 m², hors secteur protégé.

1. 30 m² se situe entre 5 et 40 m² en zone urbaine : la formalité de base est la déclaration préalable.
2. Surface totale après travaux : 110 + 30 = 140 m², sous le seuil de 150 m².
3. Résultat : déclaration préalable, architecte non obligatoire.

Avec une maison de 125 m², le total atteindrait 155 m² : permis de construire et architecte obligatoires. Hors zone urbaine, 30 m² dépasse le seuil de 20 m² et impose aussi un permis.

Tableau des seuils : aucune formalité, déclaration préalable ou permis

Type de projet	Surface créée	Formalité
Construction nouvelle indépendante (abri, garage, annexe)	Jusqu’à 5 m²	Aucune formalité
Construction nouvelle indépendante	Plus de 5 et jusqu’à 20 m²	Déclaration préalable
Construction nouvelle indépendante	Plus de 20 m²	Permis de construire
Extension (véranda, surélévation, garage accolé)	Jusqu’à 5 m²	Aucune formalité
Extension en zone urbaine d’un PLU	Plus de 5 et jusqu’à 20 m²	Déclaration préalable
Extension en zone urbaine d’un PLU	Plus de 20 et jusqu’à 40 m²	Déclaration préalable, sauf si le total dépasse 150 m² : permis et architecte
Extension en zone urbaine d’un PLU	Plus de 40 m²	Permis de construire
Extension hors zone urbaine	Plus de 5 et jusqu’à 20 m²	Déclaration préalable
Extension hors zone urbaine	Plus de 20 m²	Permis de construire
Piscine	Jusqu’à 10 m²	Aucune formalité
Piscine	Plus de 10 et jusqu’à 100 m²	Déclaration préalable
Piscine	Plus de 100 m²	Permis de construire

Deux règles transversales s’ajoutent. Lorsqu’un permis de construire est nécessaire, le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². En secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable), les formalités sont renforcées, souvent avec une déclaration préalable dès le premier mètre carré, et l’Architecte des Bâtiments de France rend un avis. Les seuils de piscine valent pour un bassin non couvert ou à couverture de moins de 1,80 m : voyez l’outil emprise au sol d’une piscine.

Délais d’instruction et cas fréquents : véranda, garage

• Délais de droit commun : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle, majorés en secteur protégé.
• Véranda : accolée, elle suit les règles de l’extension ; à 25 m², déclaration préalable en zone urbaine d’un PLU, permis ailleurs.
• Garage : accolé, c’est une extension ; isolé, c’est une construction nouvelle, soumise à permis au-delà de 20 m².
• Agrandissements successifs : la surface existante inclut les extensions déjà réalisées.

Prudence : le PLU et la mairie font foi

Ce résultat est indicatif. Le PLU de la commune peut ajouter des règles d’implantation, de hauteur, d’aspect ou d’emprise maximale. En secteur protégé, les seuils généraux ne suffisent pas : un projet même modeste peut exiger une autorisation. Avant tout dépôt, vérifiez la zone de votre terrain et la formalité exacte auprès du service urbanisme de la mairie, qui fait foi.