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Zone d’Aménagement Différé (ZAD) |
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Type :
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Réglementaire
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| Définition : |
Les ZAD ont été créées dès leur origine en 1962 dans un but anti-spéculatif : il s’agit de doter les collectivités publiques du moyen de contrôler le marché foncier, en se substituant à l’acquéreur éventuel d’un immeuble, situé dans des secteurs où elles envisagent des opérations d’aménagement, d’équipements collectifs ou la constitution de réserves foncières.
Dans ces secteurs, est institué un droit de préemption limité à 14 ans à compter de l’acte qui créé la zone.
Une procédure de pré-ZAD autorise la délimitation d’un périmètre provisoire par le Préfet avant l’établissement d’une ZAD lui permettant d’exercer par anticipation le droit de préemption et dont la durée est alors au maximum de deux ans.
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| Objectifs : |
L’objet du droit de préemption est défini dans les mêmes termes que ceux intéressant le DPU. Par contre certains biens non soumis au DPU n’échappent pas au droit de préemption des ZAD : il en va ainsi des immeubles bâtis depuis moins de 10 ans.
Son champ d’application n’a cessé de s’élargir, il vise des opérations ou actions répondant :
- d’une part aux vastes objectifs de l’aménagement (fixés par l’article L 300-1 issu de la loi du 18 juillet 1985) : mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, maintien, extension ou accueil des activités économiques, développement du loisir ou du tourisme, réalisation des équipements collectifs, mise en valeur du patrimoine, au service desquels les réserves foncières peuvent être réalisées.
- D’autre part à l’objectif de diversité de l’habitat de la loi du 13 juillet 1991 : réalisation de logements sociaux, accompagnement de la politique du logement…
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| Bénéficiaires : |
Les collectivités locales se dotant de cet outil de maîtrise foncière.
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| Objet ou périmètre : |
Les ZAD concernent des secteurs d’une commune, qu’ils se situent en milieu urbain, rural, naturel ou agricole, et que la commune en question soit ou non dotée d’un document d’urbanisme. |
Démarche et
acteurs : |
La décision de création d’une ZAD est toujours prise par l’Etat, par arrêté motivé du Préfet, alors que le droit de préemption urbain (DPU) est un instrument aux mains des communes.
L’acte de création comporte un périmètre et la désignation du titulaire du droit de préemption. Il peut s’agir de l’Etat, d’une collectivité locale, d’un établissement public ou d’un SEM d’aménagement.
La création d’une ZAD dans un secteur classé en DPU efface ce dernier.
A l’occasion de l’aliénation à titre onéreux du bien considéré, tout propriétaire en zone de préemption doit, préalablement à la vente, adresser à l’administration une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) indiquant le prix souhaité.
L’autorité publique peut se porter prioritairement acquéreur, éventuellement à un prix inférieur, que le vendeur peut ou non accepter. Le juge de l’expropriation peut être saisi pour la fixation du prix.
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Durée de validité :
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Le droit de préemption est institué pour une durée limitée à 14 ans à compter de l’acte qui créé la ZAD.
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Financement
associé : |
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| Portée juridique ou morale : |
Cette procédure oblige, de fait, les propriétaires à déclarer le vrai coût de leur bien.
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Textes réglementaires associés : |
- Loi du 18 juillet 1985, article L. 212-1 C
- Loi du 2 août 1989
- Loi d’orientation pour la ville du 13 juillet 1991 précisée par le décret n°967 du 20 septembre 1992. |
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- Intérêts - Limites : Les ZAD permettent aux communes ne possédant pas de document d’urbanisme de se doter d’un droit de préemption.
N’ayant pas une seule visée « urbaine », elles peuvent contribuer à la protection des paysages et des espaces naturels et agricoles.
Elles offrent, davantage que le DPU, la possibilité de combattre les phénomènes spéculatifs : en effet, le prix de référence retenu lors des transactions est celui établi deux ans avant la signature de l’acte de création de la ZAD, alors que pour le DPU, le prix de référence est fixé par les domaines.
Cependant, leur durée (14 ans) est jugée trop limitée. Ainsi, il se pose souvent la question pour les communes des suites à donner à ces procédures.
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Urbanisme et foncier
