Règlementaire et opérationnel
Suite à la réforme des autorisations d’urbanisme, entrée en vigueur le 1^er octobre 2007, les procédures administratives de création de lotissements et de divisions foncières ont été considérablement modifiées.

Un lotissement est une opération d'aménagement et de division foncière dans le but d’accueillir des bâtiments.

L’opération peut porter :
- sur la totalité de l'unité foncière,
- uniquement sur une partie de cette unité foncière,
- sur plusieurs propriétés ou unités foncières (ou parties de celles-ci).

Dans ce cas, le lotissement permet à plusieurs propriétaires (ou mandataires) de se regrouper, de réorganiser le foncier (sans passer par une AFU), d'avoir des équipements propres communs et de procéder à des aménagement plus cohérents.

L'opérateur n'a pas besoin d'être propriétaire. Ainsi, la demande de lotissement peut-être présentée soit par :
- le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire, ou plusieurs personnes attestant être autorisées pour eux à exécuter les travaux,
- en cas d’indivision, un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire,
- une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Suivant leur nature, les lotissements sont soumis à deux types d’autorisations administratives :
- soit une déclaration préalable,
- soit un permis d’aménager,

Sont soumis à permis d’aménager :

- les opérations de divisions foncières qui créent plus de deux lots à construire sur moins de 10 ans et qui prévoient la réalisation de voies ou espaces communs,
- les opérations de divisions foncières qui créent plus de deux lots à construire sur moins de 10 ans et qui se situent en secteur sauvegardé délimité ou en site classé.

Les autres opérations sont soumises à déclaration préalable.

Depuis la réforme du 1^er octobre 2007, le détachement d'un seul lot d'un terrain est un lotissement. De même, la division successorale en 4 terrains est maintenant un lotissement.

Dans les communes au RNU ou en carte communale, si le projet envisage la réalisation de plus de 5000 m2 de SHOB, une étude d’impact et une enquête publique sont nécessaires.

Par ailleurs, pour tout lotissement portant sur une superficie supérieure à 1 hectare, une déclaration loi sur l’eau doit être établie en complément de la demande d’autorisation administrative.

L’autorisation de lotir (déclaration préalable ou permis d’aménager) ne concerne que la division et l’équipement du terrain, mais ne vaut pas permis de construire. Les acquéreurs ou attributaires de lots doivent donc obtenir eux-mêmes le permis de construire sur leur lot.

- Si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 2 ans ou interrompus plus d'un an, le permis d'aménager est périmé.
- Pendant un délai de 5 ans à compter de l'achèvement du lotissement, aucun permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur la base de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenue après l'autorisation de lotir,
- 10 ans pour le règlement (sauf exception) dans une commune dotée d'un PLU,
- Pas de limite pour le règlement, dans une commune non dotée d'un PLU,
- Pas de limite pour le cahier des charges

Un règlement de lotissement comportant des règles d’urbanisme de droit public et un cahier des charges contenant quelques éléments de droit privé, régissant notamment les relations entre co-lotis, peuvent s’appliquer, cependant ces documents restent facultatifs.

Le contenu du règlement comporte des règles d'urbanisme de droit public et doit être approuvé par l'autorité administrative. Il s'inspire normalement des dispositions du PLU et accueille des dispositions relatives à l'accès, la desserte, l'implantation et l'aspect extérieur des constructions... Les règles du lotissement ne peuvent être moins restrictives que celles du PLU, s'il existe.

Le cahier des charges quant à lui ne contient que des dispositions destinées à régir les relations entre les co-lotis, clauses relatives aux servitudes de droit privé et à la vie communautaire : bonne tenue des propriétés, lutte contre le bruit... Il se présente en pratique comme un contrat d'adhésion auquel il est souscrit lors de la vente des lots.

Sous certaines conditions précises, le règlement du lotissement et le cahier des charges peuvent être modifiés par l'autorité administrative (État ou collectivités).

Code de l’Urbanisme, articles L. 442-1 et R. 442-1 et suivants

Lotissement La Bruyère Escalquens (31)

Contact : Mairie

Maître d'ouvrage :
SA HLM Languedocienne

Maître d'oeuvre :
Jean-Louis DUBOURDIEU, Patrick RIVIÈRE, Didier PETITPRETZ

Points forts :

Points faibles :

- Opération au contact du cœur de village et qui vient le conforter,
- Programme qui relève d’une mixité d’habitat (maisons individuelles groupées et petits collectifs),

- Qualité médiocre des espaces publics (implantation, matériaux, choix du végétal…)

Lotissement de l'Argenté, Lagraulet du Gers (32)

Contact : Mairie de Lagraulet

Maître d'ouvrage :
Mairie de Lagraulet du Gers

Maître d'oeuvre :

Cabinet Christian LABARDIN, géomêtre expert, Eauze

Points forts :

Points faibles :

- Qualité de l'aménagement paysager d'ensemble (intégration dans l'environnement et préservation du caractère rural et "champêtre" des lieux). Sobriété, simplicité, et économie de moyens dans la viabilisation et l'aménagement des espaces publics du lotissement,
- Gestion de la végétation (sauvegarde de la végétation existance et plantation de haies champêtres mitoyennes),
- Politique volontariste d'accueil jouant sur la qualité du cadre de vie proposé (dans un territoire de déprise démographique),
- Concept de lotissement rural.

- Eloignement par rapport au bourg,
- Faible densité globale de l'opération,
- Absence de règlement architectural (implantation au sein des parcelles, orientations et volumétrie).

Rédacteur : Frédéric Poulle – CAUE du Gers
Date de mise à jour : décembnre 2008