|
Droit de préemption urbain (DPU) |
|
|
|
Type :
|
Réglementaire
|
| Définition : |
Prégorative accordée à une collectivité publique, ou à son délégataire, d’acquérir en priorité, dans certaines zones définies préalablement, les biens mis en vente, dans le but de réaliser des aménagements d’intérêt général, répondant à l'un des objets définis par l'article L.300-1 du code de l'urbansime :
- la mise en oeuvre d’un projet urbain, d’une politique locale de l’habitat,
- l'organisation du maintien, de l’extension ou de l’accueil des activités économiques,
- le développement du tourisme et des loisirs,
- la réalisation des équipements collectifs,
- la lutte contre l’insalubrité,
- le renouvellement urbain,
- la sauvegarde ou mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti,
- la constitution de réserves foncières pour permettre de réaliser les opérations précitées
Les communes ont aussi la possibilité de donner délégation du DPU à certains organismes spécifiques (EPCI, SEM...)
Le DPU n'est qu'un régime particulier de préemption. Il existe de nombreux autres droits de préemption : droit de préemption des zones d'aménagement différé (ZAD), droit de préemption des SAFER, droit de préemption des espaces naturels sensibles (ENS)... Chacun de ses régimes de préemtion a ses particularités et certaines procédures sont incompatibles (DPU et droit de préemption des ZAD).
|
| Objectifs : |
Le DPU est l’un des principaux outils de maîtrise foncière des communes. Il leur permet d’acquérir de manière privilégiée des biens immobiliers pour la réalisation d’un projet d’intérêt général dans des secteurs pré-identifiés et pour un projet bien défini.
|
|
Bénéficiaires |
La collectivité.
|
| Objet ou périmètre : |
Une parcelle ou un ensemble de parcelles bâties ou non. Certains biens sont expressément exclus du DPU (voir article L 213-1 du Code de l’Urbanisme). La commune peut, par délibération motivée, décider de renforcer le DPU sur la totalité ou partie du territoire soumis à ce droit. Cette délibération a pour effet d’appliquer le droit de préemption à certains immeubles qui, en principe, n’y sont pas soumis. |
| Démarche et acteurs : |
Pour être exercé, il convient que la commune soit dotée d’un document d’urbanisme (POS, PLU, carte communale). Au moment de la cession du bien par le propriétaire, ce dernier avertit la mairie par une DIA (déclaration d’Intention d’Aliéné). Le titulaire du DPU doit se décider dans un délai de deux mois à compter de la proposition du propriétaire. En cas de préemption, le projet doit être motivé (sous quelques réserves). Le paiement doit s’effectuer au plus tard six mois à compter de la préemption.
En l’absence de document d’urbanisme (RNU), les communes ne peuvent bénéficier du droit de préemption que dans le cadre de ZAD (Zone d’aménagement Différé). Le droit de préemption des ZAD est sensiblement différent du DPU.
|
Durée de validité :
|
Le DPU peut être institué sans limitation de durée. Il est étroitement lié au document d'urbanisme en cours de validité. Le conseil municipal peut décider sur tout ou partie des zones considérées. Il peut ultérieurement le rétablir dans les mêmes conditions.
|
| Financement associé : |
-
|
| Portée juridique ou morale : |
Prérogative de l'action publique. Il y a primauté du droit de préemption des ZAD sur le droit de préemption urbain (DUP). Par contre, il y a primauté du DPU sur le droit de préemption des SAFER.
|
| Textes réglementaires associés : |
Le droit de préemption fait l'objet d'un chapitre presque complet du code de l'urbanisme (Livre II - Titre 1er). Le droit de préemption urbain (DPU) est spécifiquement développé aux articles L.211-1 et suivants.
|
- Intérêts - Limites :
En lien direct avec leur compétence urbanisme, le DPU est un outil privilégié des communes pour la mise en œuvre de leur projet urbain. Le droit de préemption permet à une collectivité publique d’acquérir par priorité un bien qui lui est nécessaire pour mener sa politique d’aménagement. C’est un outil d’appropriation et de maîtrise foncière beaucoup plus simple et souple que l’expropriation.
Le DPU permet également à la collectivité de suivre, voire de surveiller le marché foncier, à travers les renseignements fournies via les DIA. À travers la possibilité de faire fixer judiciairement le prix – possibilité rarement mise en œuvre (5% des cas) – les collectivités disposent d’un outil assez dissuasif et de « régulation » du marché foncier.
Initialement prévu au service principalement de l’aménagement urbain, le droit de préemption aujourd’hui peut également être instauré autour des établissements industriels à risque, dans les périmètres de protection rapproché des points de prélèvements des eaux potables, le long des berges de cours d’eau soumis aux servitudes « d’inondation ». Il devient ainsi également, dans une certaine mesure, un outil des politiques de prévention des risques technologiques, naturels ou sanitaires. Du droit de préemption du code de l’urbanisme, la jurisprudence évolue vers à un droit de préemption pour cause d’utilité publique.
À la différence des emplacements réservés, le Droit de Préemption urbain, ne garantit pas à 100% la maîtrise foncière d’un secteur par la collectivité (absence de mutation à titre onéreux, projet porté par le propriétaire du terrain). Le DPU ne peut s’exercer en effet qu’en cas d’aliénation du bien, volontaire ou non. La procédure de préemption recèle plusieurs points de fragilité contentieuse. Elle fait l’objet de nombreux recours et d’une jurisprudence abondante (défaut ou insuffisance de motivation et absence de projet…).
- Pour en savoir plus :
Rapport du Conseil d’état, « Le droit de Préemption », La documentation Française, 2008.
- Dossier « Les droits de préemption des collectivités publiques », Revue Études Foncières, n°135, Septembre - Octobre 2008
- J.COURRECK et P.GALAN, « Les préemptions en matière de droit de l’urbanisme », Ed Masson
- D.MUSSO, ´ « Droit de préemption urbain », Ed Delmas
- Etude « Droit de préemption » du Dictionnaire permanent de la Construction et de l’Urbanisme, Editions Législatives.
|
|
|
|
|
|
|
Urbanisme et foncier
